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      “三條紅線”下的房企眾生相:扎堆融資 抱團“保價”

      來源: 2020/9/24 10:36:00分類:政策法規
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      10:36
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      “作為頭部企業,無論是全國性的頭部企業,還是本土的龍頭企業,都要有擔當和責任去維護好現在相對已經比較脆弱的市場本身?!?月17日,河南省房地產業商會會長閉門會在鄭州召開,商會副會長、鄭州萬科總經理許沈波在會上表示。

      這次會議討論了“疫情影響、政策收緊、打折促銷、企業發展”等多個問題,對“打折促銷”的話題,大家觀點普遍一致:對行業弊大于利。會上,兩家本地房企代表——建業集團董事長胡葆森和正商集團董事長張敬國都表示,不帶頭降價。

      房企抱團“保價”的現象并不罕見,但以省級商會的名義號召行業抱團,凸顯了形勢的嚴峻性。

      按照監管層近期的要求,對房地產融資的管理,主要以“三條紅線”為標準,具體為:剔除預收款后的資產負債率大于70%; 凈負債率大于100%;現金短債比小于1倍。根據房企的“踩線”情況,分為“紅、橙、黃、綠”四檔,然后實施差異化債務規模管理。這也被認為是史上最嚴厲的債務管控政策。

      “三條紅線”迅速引起企業的反應。9月初,以恒大為代表的部分房企實施大范圍降價促銷;一些房企醞釀降本增效方案,進一步實施成本管控;另有不少企業抓住政策窗口期,啟動大規模融資……

      行業調整的端倪已現,盡管企業在勉力支撐,但多米諾骨牌效應似乎已不可避免。

      降價不是開發商愿意看到的現象。 IC photo

      “價格聯盟”的形成

      以降價促銷的方式快速去庫存,從而降低杠桿率,是房企應對調控壓力的常見辦法。9月以來,除恒大啟動聲勢浩大的降價潮外,還有一些區域市場出現降價,并引發前期業主的“維權”。

      北京某房企人士向21世紀經濟報道透露,出于沖擊年度業績的目的,公司通常會在四季度實施促銷,但考慮到政策層面的變化,今年可能會提前。

      降價不是開發商愿意看到的現象。按照30多位河南房企掌門人和一線房企在豫當家人的觀點,降價促銷可能帶來的后果有四:

      “第一,會使得已購房者的資產縮水,可能導致部分人出現過激的維權行為,不利于社會穩定。第二,房價大起大落,對金融業、建筑業、建材業、服務業等相關行業都將造成巨大影響,一損俱損。第三,可能會造成一大批房企倒閉,缺少資金、土地儲備的中小型房企很難活下來,一旦倒閉,會導致爛尾樓不斷增加;資金鏈斷裂可能致使債務危機爆發。第四,消費者普遍存在買漲不買跌心理,即使降價,房企也難達到預期目標?!?/p>

      但在市場博弈中,這種“攻守同盟”并不容易真正建立。率先降價者往往會贏得更好的市場反應,后來者則會陷入被動。

      因此,在上述會議上,胡葆森和張敬國均做出“不帶頭降價”的表態。

      根據易居克而瑞數據,作為河南省房地產第一方陣的與會副會長企業,2019年銷售總額占全省銷售額56.4%,其中,建業累計銷售1017.5億元,正商累計銷售510.6億元,僅這兩家房企銷售額就占全省銷售額的16.9%。

      當前的房地產市場,是否已經到了“非降價不可”的程度?

      前述北京房企人士認為,總體來看,上市房企的表內債務規模并不高,但由于“三條紅線”政策較為嚴厲,“踩線”的企業仍然不在少數。加之近期不少城市啟動新一輪調控加碼,房企便傾向于提高周轉節奏,快速出貨。

      但具體到城市來看,情況仍然會存在不同。根據易居克而瑞的統計,今年8月,鄭州的新房住宅存銷比為4.6個月,庫存壓力較小。但在一些三四線城市,庫存壓力仍然較大。

      上海易居房地產研究院智庫中心總監嚴躍進向21世紀經濟報道表示,即使不考慮融資新規的因素,房企也會在每年的“金九銀十”進行降價促銷。但今年的政策壓力較大,使得房企有普遍的緊迫感。

      嚴躍進同時指出,這類“價格聯盟”比較脆弱。不同房企面臨的資金壓力不盡相同,對于壓力較大的房企來說,不排除變相降價的可能。

      與“紅線”賽跑

      與銷售端相比,房企在融資端的動作較為頻繁。中原地產研究中心統計數據顯示,9月中上旬,房企境內債券發行超過304.8億元,同比上漲了47%,延續了7月來的融資井噴情況。9月下旬,合生、金科、招商等房企也均有大手筆融資動作。

      境外融資方面,8月單月,房企累計發行美元債65.6億美元,同比上漲176%。9月中上旬,房企美元債發行規模為33億美元。

      融資動作頻繁出現,與當前出現的政策“窗口期”密切相關。

      由于疫情后央行多次向市場釋放流動性,資金成本走低,今年上半年以來,房地產業的融資環境相對寬松。中原地產首席分析師張大偉指出,當前房企融資的難度處于“歷史最低水平”,平均融資成本集中在4%-5%左右,遠遠低于去年同期的6%-8%的水平。

      另一方面,住建部、央行于8月20日召開的重點房企座談會,并正式提出以“三條紅線”為主的融資管理政策。盡管座談會上并未提出政策執行的相關時間表,但近期,參會的12家房企已被要求提交相關的資產負債數據,意味著這一政策的試點已經迅速啟動。

      9月14日,央行副行長潘功勝在國務院政策例行吹風會上表示,目前重點房地產企業的資金監測和融資管理規則起步平穩,社會反響正面積極;將會同住建部以及其他相關管理部門,跟蹤評估執行情況,不斷完善規則,穩步擴大適用范圍。

      這也給行業留下了一個融資窗口期:在融資管理新政全面實施之前,房企仍有機會以較低的成本獲得大量融資,從而應對疫情影響和銷售不暢帶來的資金緊張局面。

      有房企人士也向21世紀經濟報道表示,雖然目前“三條紅線”的試點范圍較為有限,但“靴子”終有落下的一天。

      該人士表示,盡管很多房企的資金狀況已經大為改善,但仍有不少債務位于表外,加之繼續擴張的需要,因此對資金的需求量并不小。短期來看,房企的融資動作還將持續。

      另據21世紀經濟報道了解,近期已有部分公司在盤點旗下的項目和負債情況,同時與金融機構密切溝通,以應對融資政策的變化。同時還有房企制定了初步的降負債方案,包括放緩擴張步伐、實施精細化管理,等等。

       

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